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以未成年人名义购房的法律效力及风险剖析

   日期:2021-07-23     来源:www.taibaopm.com    作者:未知    浏览:585    评论:0    
核心提示:摘要:近些年来,出于各种缘由考虑,以未成年子女的名义购房的市民愈加多,出现了不少“娃娃业主”,因为这部分小业主尚是无行为能力人或者限制行为能力人,以他们的名义购买房子常常会出现一些法律上的问题与风险,因此,应小心对待,防止出现非必须的麻烦。

(三)便捷离婚时财产分割。

近些年来,离婚率不断上升,婚姻生活的不稳定也使一些爸爸妈妈选择以子女名义购房,将房子产权登记在子女的名下,以防止离结婚以后小孩生活缺少保障。

(二)为子女提供保障。

也有一些爸爸妈妈以未成年子女名义购房是为了给子女提供更好的生活保障。现在,中国的家庭基本上是以小孩为中心,受中国传统文化的影响,爸爸妈妈最大的心愿就是尽己所能,为小孩提供最佳越的条件,让小孩过上衣食无忧的生活。伴随经济水平的提升,在有能力的条件下为子女购置房地产,使其拥有自己名下的房地产是不少爸爸妈妈的心愿和骄傲。另外,因为国内教育资源分配不平衡,要想进入教学水平最好的学校,总是需要购买学区房,小孩才能得到更好的入学机会,好多家长基于此为子女购买房子。

(四)逃避债务。

有的人为逃避债务、转移资产,而将是我们的房地产登记在未成年子女的名下。

2、以未成年人名义购房的效力。

依据国内法律的规定,18周岁以上的公民是完全民事行为能力人,可以独立进行民事活动。那样,18周岁以下的未成年人是不是具备购置房地产的能力呢?《民法通则》

第12条规定,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与他的年龄、智商相适应的民事活动,其他民事活动由他的法定加盟人加盟或征得他的法定加盟人的赞同;不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定加盟人加盟民事活动。假如可以证明是法定加盟人代替未成年人从事了购买房子的行为,则可认定其购房合同有效。

实践中,因为购房是比较重大的经济行为,涉及金额较大,且购房合同内容涉及法律关系较为复杂,因此,为了防止纠纷,未成年人购房的行为应当由其法定加盟人加盟推行。一些省市的房产管理部门在办理房地产登记过程中也采取了相应的手段,规定对于以未成年人名义进行产权登记的,应当由其法定的监护人加盟,产权登记机关需要提供对未成年人具备合法监护资格的有关证明文件,并且在购房合同及房产登记部门颁发的房产权证上,不但记载房子所有权人(即未成年人的名字),而且记载未成年人法定加盟人的名字,但法定加盟人并不因此享有房子所有权。假如爸爸妈妈在为子女购买房子时严格遵照这部分需要去做,通常来讲,以未成年人名义所购房子的效力不会出现问题。

当然,对于那些为了恶意逃债而将房地产登记在未成年子女名下的行为,债权人有权申请人民法院撤销其不当处分财产行为。国内《合同法》第74条规定了撤销权规范,债权成立后,债务人放弃到期债权或免费出售财产,致使没办法清偿债务的,债权人有权申请人民法院撤销其不当处分财产行为。

3、以未成年人名义购房的风险。

以未成年人名义购买房子的行为虽然具备法律效力,但也存在一些潜在的风险,主要体目前以下方面,值得注意。

摘要:近些年来,出于各种缘由考虑,以未成年子女的名义购房的市民愈加多,出现了不少“娃娃业主”,因为这部分小业主尚是无行为能力人或者限制行为能力人,以他们的名义购买房子常常会出现一些法律上的问题与风险,因此,应小心对待,防止出现非必须的麻烦。

关键字:以未成年人名义购房;缘由;效力;风险。

近几年来,伴随社会经济的进步,大家的收入水平显著提升,愈加多的人投入到购房的热潮中,这其中,有一些是以未成年人的名义购买的,其中是什么原因多种多样,但,因为法律常识的欠缺,以未成年人名义购买房子常常会出现效力上的问题,与存在各种各样的风险。本文拟对未成年人购买房子的效力及风险问题进行探讨。

1、以未成年人名义购房是什么原因。

(一)非常难办理到按揭贷款。

通常情况下,未成年人非常难办理到按揭贷款。根椐《中国人民银行个人住房贷款管理方法》的规定,个人住房贷款的贷款对象应是具备完全民事行为能力的自然人。需同时拥有以下条件:具备城镇常住户口或有效居留身份;有稳定的职业和收入,信用好,有偿还贷款本息的能力;有贷款人认同的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。未成年为无民事行为能力人或限制行为能力人,且没稳定的职业和收入,银行为了防范风险,是不可能单独办理只有未成年人为借款人的按揭贷款的。能否办理未成年人爸爸妈妈为借款人,以未成人所购房子作为抵押的按揭贷款,需贷款的商业银行赞同。

(二)房子的出售、抵押等行为遭到限制。

《城市房子权属登记管理方法》第5条规定:“房子权属证书是权利人依法拥有房子所有权并对房子行使占有、用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。爸爸妈妈为未成年子女购房后,该房子便成为其个人财产,爸爸妈妈无权擅自处分。《民法通则》第18条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不能处置被监护人的财产。”也就是说,要处置未成年人的财产,需要符合“被监护人的利益”。

《未成年人保护法》第12条规定:爸爸妈妈或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的,应当依法承担责任。第47条规定:侵害未成年人的合法权益,对其导致财产损失或者其他损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益,房子不可以随意出售、买卖,需要是有益于未成年人的利益。譬如说为了未成年子女治病、出国留学等,爸爸妈妈供应房产所得款项将全部用于抚养末成年人。假如爸爸妈妈以子女财产清偿我们的债务,或以子女的财产为我们的债务设立抵押,则明显是不利于子女利益的处分行为,日后小孩一旦提出异议,觉得爸爸妈妈侵有其合法权益,爸爸妈妈还要承担赔偿责任。

(三)发生赡养纠纷时爸爸妈妈的利益没办法保障。

假如房地产证上是未成年人的名字,其成年后假如对爸爸妈妈不孝,不履行赡养爸爸妈妈的义务,爸爸妈妈也会因法律障碍而没办法收回该房子,爸爸妈妈的权益难以得到保证。

(四)爸爸妈妈离婚时易产生抚养权纠纷。

前文已述,有的爸爸妈妈担忧婚姻不稳定,以后一旦离婚会伤及子女,因此将房子产权登记在未成年子女名下。但事实上,这种做法总是会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。因为房子产权证上的所有人是未成年子女,而事实上出资买房的人是其爸爸妈妈,因此,从法律上讲,该房子并不是夫妻双方的一同财产。当爸爸妈妈离婚时,夫妻任何一方都没办法分得该房子。但,从抚养权的角度来看,哪个获得了子女的抚养权,哪个就可以事实上用或者拥有该房子,所以,小孩拥有房地产将会导致夫妻财产分割及子女抚养难以达成共识的困境,总是致使夫妻在离婚时为了争夺房子而不是真的为了未成年子女的利益去争夺小孩的抚养权,未成年子女的利益当然也得不到真的的保护。

综上所述,以未成年人名义购买房子,为子女创造优厚的物质条件,使其享受安逸的物质生活,是当下不少爸爸妈妈的心愿。爸爸妈妈的良苦用心可以理解,但这其中总是蕴含着肯定的风险,甚至会导致一些损失。因此,以未成年人名义购买房地产需要维持小心。

参考文献:

〔1〕董万园。浅析以未成年人名义购房所涉及的法律问题〔EB/OL〕。http://www.mzlls.cn,2010-01-02.

〔2〕王慧萍,王宏伟,郑艳。隐患多多,以未成年人名义购房须小心〔EB/OL〕。suzhou.tiaofang.com,2010-04-06.

(一)避免有关税费。

大多数人以未成年人名义购房是为了避免可能开征的遗产税,虽然国内现在还没开征遗产税,但有关部门却一直在研究起草遗产税暂行条例。遗产税税率一般设计为累进制,金额越大税赋越高。比如:美国的遗产税最低税率为18%,最高税率为50%。日本继承税税率共分13个档次,从10%到70%。不少市民担忧一旦开征遗产税,税率过高,自己辛苦一辈子买下的房屋,到小孩继承时会大优惠扣。尽管遗产税的起征点将设置得比较高,一般市民的房屋可能不在征收范围之内,但大多数人还是担忧自己辛苦积攒的财产被征收高额的遗产税,因此以未成年子女的名义购房,让小孩成为房屋的主人,以此来避免可能开征的遗产税。

另外,很多人也是为了避免房地产转移税费。假如爸爸妈妈是房子所有权人,以后发生赠与或继承,就势必要牵扯到房子产权过户等一系列问题,这不只要办理手续,而且还要交纳买卖手续费、契税等其他税费。假如直接以小孩的名义买房,以后就免除去这一系列的问题。

 
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